De familiehypotheek

We schreven eerder al over familiaire leningen, uit onderzoek blijkt dat deze financieringsvorm erg populair is. In Nederland worden binnen families veel leningen met een hypotheekrecht (ook wel een familiehypotheek genoemd) verstrekt. In Nederland maakten in 2020 zo’n 645.000 huishoudens gebruik van een familiehypotheek. De totale waarde van familiehypotheken in 2020 was 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. Sinds dit jaar is de jubelton afgeschaft en door de versoberingen op de vastgoedbeleggingsmarkt gaan mensen op zoek naar alternatieve rendementen en beleggingen voor hun vermogen. De familiehypotheek kan zo’n alternatief zijn.

In deze blog gaan we in op wat een familiehypotheek is, wat de voordelen zijn, wat moet je regelen en waar moet je op letten.

Wat is een familiehypotheek?
Met een familiehypotheek sluit je een lening af bij een familielid. Bijvoorbeeld een kind dat geld leent van zijn ouders voor de aankoop van een woning. In ruil voor de zekerheid dat het kind deze lening terugbetaalt, geeft het kind een hypotheek op de woning aan de ouders. Het lijkt dus erg veel op een reguliere hypotheek bij een bank, maar er zijn een paar verschillen. Het kind kan het volledige benodigde bedrag van je lenen, maar het kind kan er ook voor kiezen om een deel daarvan bij je te lenen en de rest bij een andere geldverstrekker/bank.

Hoe ziet een familiehypotheek eruit?
De zaken die je afspreekt in een familiehypotheek verschillen eigenlijk niet veel van een gewone hypotheek. Je spreekt bijvoorbeeld met je familie af:

• Hoeveel geld je leent
• Hoelang je het bedrag leent
• Wat het rentepercentage is
• Hoelang de rente vaststaat
• Of je het bedrag maandelijks, per kwartaal of jaarlijks aflost
• Onder welke voorwaarden je de hypotheek kunt aflossen
• Of je jaarlijkse schenkingen krijgt. En zo ja – welke bedragen.

Het is belangrijk dat je deze afspraken schriftelijk vastlegt in een geldleningsovereenkomst. Wij kunnen deze geldleningsovereenkomst voor je vastleggen in een (notariële) akte.

Voordelen familiehypotheek ten opzichte van een reguliere hypotheek
Bij een familiehypotheek ben je niet gebonden aan de maximale leencapaciteit en andere regels die bij een gewone hypotheekverstrekker wel gelden. Ook de aflosvorm, hypotheekrente en looptijd kun je in principe zelf bepalen. Sluit je een familiehypotheek af als aanvulling op een hypotheek bij een gewone geldverstrekker? Dan toetst je geldverstrekker of je voldoende inkomen hebt om de lasten van beide hypotheken te dragen. De familiehypotheek komt dus in principe in mindering op je maximale leencapaciteit. Dat je niet gebonden bent aan een maximale leencapaciteit kan risicovol zijn. Soms gebruiken mensen een familiehypotheek ook om meer te kunnen lenen dan mogelijk is op basis van de Nibudnormen. Als je dat doet, kun je dus een woning die eigenlijk te duur is, toch kopen. Check daarom goed of je de aflossing financieel goed kan dragen.

Hypotheekrenteaftrek
Een familiehypotheek kan ook een extra belastingvoordeel opleveren. Voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek gelden namelijk dezelfde regels als bij commerciële hypotheken. Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek moet de rente ongeveer gelijk zijn aan de geldende marktrente, anders kan de Belastingdienst de lening als onzakelijk zien. De lening moet dus te vergelijken zijn – zowel qua rente als looptijd – met een lening bij een bank. Als de overeenkomst voldoet aan deze en andere voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek, mag het kind de hypotheekrente aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting. Wij kunnen al dan niet samen met een fiscalist controleren of deze overeenkomst aan alle juridische eisen voldoet en checken of de gevraagde rente voldoet.

Nog meer voordelen?
Natuurlijk is een familiehypotheek interessant voor jou als huizenkoper. Maar ook je familie kan er voordeel van hebben. Als bijvoorbeeld je ouders geld aan je uitlenen voor een huis, ontvangen ze rente over die lening. Waarschijnlijk is die rente hoger dan de rente die ze momenteel op een spaarrekening zouden ontvangen. Voor hen levert het dus ook een hoger rendement op, let hierbij goed op eventuele heffing van box 3 vermogen en/of de wet excessief lenen.
Ouders kunnen er ook voor kiezen om de rentekosten en/of aflossingen jaarlijks belastingvrij terug te schenken. Dat kan in 2024 belastingvrij tot een maximum van € 6.035 euro per jaar. Wil je meer weten over schenkingen neem dan contact op met een van onze specialisten.

Risico’s
Een familiehypotheek is niet zonder risico. Het gaat namelijk om een groot geldbedrag en een lange looptijd. De ouders moeten het geld dus wel kunnen missen en zelf nog een veilige buffer overhouden. Het is bovendien aan te raden om de financiële gegevens van het kind op te vragen.
Bedenk bijvoorbeeld ook wat er kan gebeuren bij:

• werkloosheid of arbeidsongeschiktheid van het kind. Zo is het mogelijk om aan het kind te vragen een overlijdensrisicoverzekering of een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten.
• overlijden van de ouders. Moet het kind dan de lening terugbetalen aan zijn broers/zussen of hoeft dat juist niet?

Vanwege het risico en de ingewikkelde financiële regelingen is het verstandig om voor het opstellen van een familiehypotheek een notaris te raadplegen. Wij helpen je graag verder.