Heb je een eigen woning gekocht of verkocht? Dan heb je onder andere te maken met (hypotheek)renteaftrek, het eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting. Het begrip eigen woning is voor al deze aspecten van belang. In deze blog komt kort aan de orde: wat is een ‘eigen woning’ en hoe zit het ook alweer met eigen woning bij een verhuizing?

Wat is een eigen woning?
Een woning is een ‘eigen woning’ als je voldoet aan de volgende twee voorwaarden:

• je bent (al dan niet samen met je fiscale partner) eigenaar van de woning. Je moet als eigenaar en bewoner een belang hebben bij de waardeontwikkeling van de woning; en
• de woning is jouw hoofdverblijf. Er wordt gekeken naar jouw centrale levensplaats; dat is de plaats waar zich naar omstandigheden het middelpunt van jouw persoonlijke en economische belangen bevindt.

Een vakantiehuis, huurwoning of een verhuurd pand is dus geen eigen woning.

Wat hoort er bij de eigen woning?
Een schuur, garage of stuk grond kan ook bij de eigen woning horen, dit wordt ook wel een aanhorigheid genoemd. Gebruik je de woning ook voor je onderneming? Dan geldt mogelijk slechts een gedeelte als eigen woning.

Maximaal één woning als hoofdverblijf
Je kunt maximaal één woning als hoofdverblijf hebben. Wanneer je een fiscaal partner hebt en jullie ieder een woning hebben dan moet je kiezen welke woning je aanmerkt als de woning die jouw hoofdverblijf is. Van die woning kun je de rente aftrekken en tel je het eigenwoningforfait op bij de inkomsten. De waarde en de eventuele schuld van de andere woning horen in jouw aangifte bij box 3 (sparen en beleggen).

Tijdelijk twee woningen
In een aantal situaties kun je wel (tijdelijk) meer woningen opgeven als eigen woning. Bijvoorbeeld als je je oude woning nog niet hebt verkocht, of als je nieuwe woning leeg staat of nog in aanbouw is, dit wordt ook wel de verhuisregeling genoemd. Hoe zit dit ook alweer?

I. Vorige woning staat (nog) te koop
Stel je bent al bent verhuisd, maar je vorige woning is nog niet verkocht. Als je aan de hieronder genoemde voorwaarden voldoet, mag je ook deze vorige woning tijdelijk als eigen woning opgeven. Het gaat om de volgende voorwaarden:

• de vorige woning staat te koop;
• de vorige woning staat leeg; en
• de vorige woning was in het jaar van verhuizing of in één van de drie voorgaande jaren jouw hoofdverblijf.

Aftrekbare kosten
Voldoet de woning aan de voorwaarden? Dan mag je ook voor de vorige woning de volgende kosten aftrekken:

• eenmalige kosten voor afsluiten hypotheek: bijvoorbeeld kosten voor de hypotheekadviseur, hypotheekakte en taxatiekosten;
• betaalde rente over hypotheek of lening.

Heb je een nieuwe eigen woning gekocht en voldoe je aan de bovengenoemde voorwaarden? Dan mag je dus van zowel de oude als de nieuwe woning deze kosten aftrekken.

Periode
De woning die te koop staat, mag je als eigen woning opgeven gedurende maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je de woning hebt verlaten.
Een voorbeeld ter verduidelijking. Je vorige woning staat met ingang van 1 mei 2023 leeg en te koop. Je mag deze woning dan maximaal tot en met 31 december 2026 blijven opgeven als eigen woning. Is de woning na die periode niet verkocht? Dan is de rente niet meer aftrekbaar, en geef je de woning en de schuld aan in box 3 (sparen en beleggen).

II. Nieuwe woning staat leeg of is in aanbouw
Stel je hebt een woning gekocht die nog leegstaat of in aanbouw is. Als je voldoet aan de voorwaarden, mag je ook de (hypotheek)rente en andere kosten aftrekken die je gedurende deze periode ten aanzien van deze woning hebt betaald.
Ook hier geldt: tijdens de periode waarin je niet voldoet aan de voorwaarden, is deze woning een box 3-bezitting en de schuld een box 3-schuld.
Het gaat om de volgende voorwaarden:

• het is jouw bedoeling om zelf in de nieuwe woning te gaan wonen;
• je bent in de woning gaan wonen in het jaar waarover je aangifte doet, of
• het is redelijkerwijs te verwachten dat je in een van de daaropvolgende drie jaren in de woning gaat wonen (de zogenoemde driejaarseis); en
• het gaat om een leegstaande woning, een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning.

Wat houdt de driejaarseis in?
Verwacht je dat je in het kalenderjaar of in de drie komende jaren in deze woning gaat wonen? En is deze verwachting reëel? Dan mag je voor deze woning de betaalde rente en kosten aftrekken. Op het moment dat deze verwachting niet meer reëel is, voldoe je niet meer aan de voorwaarden en mag je niet de betaalde rente en kosten aftrekken. Dit duurt tot het moment dat de verwachting weer reëel is dat je binnen de genoemde termijn in de woning gaat wonen.
Een voorbeeld ter verduidelijking. Je koopt op 9 maart 2023 een woning die je eerst wilt verbouwen. Je gaat de verbouwing zelf uitvoeren. Je verwacht dat je in 2027 klaar bent met de verbouwing en in de woning gaat wonen. Je gaat dus niet in de woning wonen in een van de drie jaren volgend op de aankoop van de woning. Dat betekent dat je in de aangifte over 2023 de (hypotheek)rente en andere kosten niet kan aftrekken.

Leegstaande woning en tijdelijke bewoner
Stel dat je woning door een tijdelijke bewoner wordt bewoond. De woning wordt door de Belastingdienst alsnog als leegstaand beschouwt als je met de tijdelijke bewoner de onderstaande afspraken hebt gemaakt.
De tijdelijke bewoner:

• zorgt ervoor dat de woning niet wordt gekraakt;
• betaalt geen huur (een beperkte bijdrage in de energiekosten is wel toegestaan); en
• zal de woning verlaten zodra je dat nodig vindt.

Woning in aanbouw of nieuwbouwwoning
Voldoe je aan de volgende voorwaarden? Dan beschouwt de Belastingdienst jouw woning als een woning in aanbouw of een nieuwbouwwoning:

• Je hebt een koop- of aannemingsovereenkomst gesloten; en
• je maakt aannemelijk dat je in deze woning gaat wonen in het jaar van het sluiten van de koop- of aanneemovereenkomst, of in een van de drie daaropvolgende jaren.

Wil je meer weten over de eigen woning-regeling en verhuizen of heb je hulp nodig met de overdracht en hypotheek voor je woning, we helpen je hierbij graag!