Recent heeft de Rechtbank Midden-Nederland (Rechtbank) geoordeeld dat de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (Minister) terecht een boete van €225 euro per persoon heeft opgelegd omdat verkopers geen energielabel aan de koper hebben overhandigd.

Het betrof een verkoop van een woning door ouders aan hun dochter. Bij de overdracht van het appartement hebben de ouders geen energielabel aan hun dochter beschikbaar gesteld, dit staat dan ook niet ter discussie. In casu is niet in geschil dat er sprake is van een overtreding omdat ouders geen energielabel aan hun dochter beschikbaar hebben gesteld. De woning is als appartement een deel van een gebouw dat afzonderlijk wordt gebruikt en volgens artikel 1.1 lid 2 van het besluit bouwwerken leefomgeving wordt dit gelijkgesteld aan een gebouw. Zij verkochten hun woning aan hun dochter zonder haar een energielabel te geven, wat niet toegestaan is.

De ouders stellen dat de minister had moeten afzien van de boete omdat het energielabel in hun geval geen enkele meerwaarde heeft. Zij voeren hiervoor aan:

(I) hun dochter woont al meerdere jaren in de woning en neemt actief deel in de vereniging van eigenaars (VvE). Daardoor is zij op de hoogte van de staat van de woning zodat het label geen toegevoegde waarde heeft;

(II) dat de investeringen voor het verbeteren van de energieprestaties alleen binnen de vereniging van eigenaars kunnen worden afgesproken, het betrof immers een appartement. Een energielabel voor een individuele woning heeft daarom geen toegevoegde waarde.

De Rechtbank is het met beide stellingen oneens:

(I) de labelplicht rust op de verkoper ongeacht de kennis waarover de koper beschikt. De Minister toetst niet wie de koper is en ook niet over welke kennis de koper beschikt. Daarnaast bevat het energielabel meer informatie dan de door ouders genoemde informatie over investeringen ter verbetering van de energieprestaties die recent zijn gerealiseerd of waarover de VvE heeft gesproken. Het energielabel bevat ook een berekening van de energieprestatie, de referentiewaarden en aanbevelingen voor verbeteringen van de energieprestatie, inclusief ramingen van de terugverdientijd en de kostenvoordelen. Het energielabel voegt daarom wel iets toe.

(II) ook de tweede stelling is volgende Rechtbank onjuist; het energielabel is bedoeld voor de informatieverstrekking aan de koper zodat deze een afgewogen keuze kan maken. Of de koper vervolgens ook daadwerkelijk in staat is om de energieprestaties te verbeteren is voor de verplichting van de verkoper niet van belang.

De Rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat de Minister aan de ouders de boete kon opleggen. Er is geen grond voor het oordeel dat de Minister niet in redelijkheid handhavend kon optreden door de boete op te leggen. Ook bij de overdracht van een woning aan een koper die al in de woning woont moet dus een energielabel ter beschikking worden gesteld door de verkoper. Er zijn overigens wel uitzonderingen op deze verplichting van verkoper, wil je daar meer over weten neem dan contact op met mij.